市场难言悲观的商业地产早已显著转入了深度调整期，但这期间也孕育出着新机遇。当前我国招商用地供给规模较小，存量去化受限，部分城市面对较小的库存压力。

经济增长速度上升、招商类项目出租汽车政策及电商市场兴起等内外部因素，对商业的冲击越发反感，商业地产行业变革压力越发急迫。业内人士分析指出，企业内部竞争格局将愈发明晰，商业地产也将整体转入创意追求的精细化发展时代。

商业地产多面承压在业内显然，中国商业地产在过去几年发展速度过慢，进而造成一定程度上的同质化或甚至是供应不足现象。这种现象在北京、上海等城市更为广泛，写字楼、零售等多种业态也在线上线下融合、城市更新的变革大潮中上下求索。

近日，第一太平戴维斯研究部的数据表明，北京写字楼市场自2018年底开始上升，2019年1季度全市写字楼市场平均值租金在倒数7个季度环比快速增长后，首次经常出现上升，部分商圈甚至经常出现胜招揽。不仅如此，在刚收尾的2季度，写字楼市场沿袭了租金环比暴跌的趋势，同时大体量的供应堪称必要推展甲级写字楼空置率环比下降。7月中旬，《2019中国商业地产发展白皮书》认为，由于当前经济上行压力增大，商业消费空间正在受到断裂。

从外部宏观环境来看，经济上行压力大，企业发展上升。同时服务行业增长速度也有所上升，消费对于经济的夹住起到有所弱化。这对于商业地产投资末端与销售末端带给一定影响，今年前5个月的数据表明，包括商业营业用房和办公楼的商业地产研发投资额及销售面积皆经常出现上升。电商交易模式也在持续冲击实体商业市场。

近几年来，电商的兴起对于线下实体商业的影响持续烘烤。社会消费品零售总额的快速增长活力更加多来自于网上消费，线下实体商业受到冲击。2019年1-5月，全国商业营业用房销售面积为3293万平方米，同比上升12.9%。

此外，招商类政策影响大大获释，库存压力激化。有分析指出，北京等城市相继实施的招商类项目出租汽车政策，对招商市场导致较小冲击，商住房的流动性大大降低，成交价规模和成交价价格同比降幅明显。

招商类项目出租汽车政策的落地实行，对招商类产品市场的供需格局产生了根本性影响，更进一步激化了招商类产品的库存压力。市场结构性机遇待始2019年以来，不受宏观经济运行及行业变革等内外部因素影响，商业地产销售面积经常出现同比上升，使本来就已转入存量竞争的商业地产市场库存压力激化，商业地产的运营能力显得更为最重要。

另外，在经济结构的持续优化、新技术的递归升级以及消费新趋势等联合起到下，商业地产行业的变革与调整步伐更进一步减缓。与此同时，业内专家认为，市场结构性机遇依然不存在。

从上半年的土地供给来看，中指院的数据表明，招商土地市场整体供应量依然较小，一线城市热度减。2019年1-6月，全国300城招商用地发售规划建筑面积1.02亿平方米，共计成交价0.91亿平方米；成交价楼面均价为2179.6元/平方米，平均值溢价率为9.21%。从各等级城市来看，一线城市量加价升，成交价楼面均价下跌明显，市场热度减；二线城市招商土地市场内部分化，土地市场承压；三四线城市招商土地市场热度下降。

从当前商业地产的出租市场展现出来看，2019年上半年，在一线城市的商业营业用房出租市场中，仍然不存在结构性机会。中指院涉及负责人分析认为，具备一定经济基础、商业活跃度比较较强的新一线、二线城市，也将持续受到零售商注目。另一方面，随着经济结构的大大优化，金融、TMT等行业对办公楼的市场需求未来将会持续提高，将更进一步造就办公楼市场租金的稳定微升。

特别是在是部分重点城市，在各类产业、人才的政策受到影响下，更有了大量企业落户与投资，将为租金快速增长带给空间。在近日举行的2019奇点（中国）绿色商业生态价值论坛上，优博集团董事长单大伟回应，商业地产已开始改向精细化运营，须要大大思维质量均衡与速度生长。

因此，能符合存量改建和消费升级市场需求、以身体健康和高效为核心的绿色商业出了未来发展趋势。万通集团创始人冯仑回应，未来的15-20年，商业地产领域中两类企业不会真是较为好，一类是在招商中以售养租的企业；另一类是细分领域里运营得较为好的企业，这一类企业投资回报率必定较为低，不会在后研发时代寻找自己的运营优势。行业转入高度竞争期冯仑指出，在行业升级和消费引导下，归属于中国的商业地产高品质时代早已来临，行业转入高度竞争期，对于地产公司而言，转型就是一场胖子上前，微转型是两翼创意；小转型是多元但不从商；大转型是完全道别房地产开发。

在业内显然，商业地产于是以面对着新的行业发展格局。一方面，在消费升级和商业变迁的背景下，市场需求端正在再次发生转变，新模式新技术递归日益减缓，商业变革大大经常出现。

而另一方面，招商市场早已转入到存量高度竞争的时代，行业竞争越发白热化。在时代变局下，商业地产企业在布局、产品、资金、资本统合等方面大大地调整和完备自己的发展思路，以期持续稳固自己的竞争优势。

从近几年的新项目布局来看，一线城市商业正在由市中心向外围区域拓展。如北京市场，2019年下半年-2020年北京市购物中心待开业项目主要坐落于北京近郊区域，其中大约90%的项目坐落于四环以外。

三四线城市在城市化进程前进、消费升级的背景下，商业市场在未来几年内也面对较小的升级机会。从大的方向来看，头部城市存量商业地产改建和升级日益激增，而2019年新项目的主战场仍然探讨在三四线城市。

在精准定位的基础上，企业产品业态和产品空间也正在转入差异化模式。在存量高度竞争的背景下，差异化产品的建设早已沦为企业的核心竞争力之一。

上述中指院负责人回应，为应付消费者大大升级的消费市场需求，企业在商业创意方面，不应坚决差异化定位，补充区域功能短板，打造出休闲娱乐娱乐的体验式场景，非常丰富商业内容，从内容和场景上提高体验感和互动性。中指院的白皮书认为，资本统合是商业地产企业做到大做到强劲的必要有效途径之一，它不仅有可能带给资本和项目端的协同效应，也是企业提供优质存量资产的最重要方式。2019年商业地产企业、商业经营企业之间的资本并购仍然很活跃，企业间统合机会大大显出。综合来看，商业地产目前早已转入深度调整和高度竞争期，面对众多的不确定性。

这对于市场中的各类参予主体明确提出了新的挑战，企业必须大大调整和完备自己的发展路径，精确做到政策南北和市场需求，在价值投资的原则下，大力应付市场变化。

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